Służebność przesyłu w projektach wiatrowych: dlaczego to najlepszy tytuł dla linii energetycznych i światłowodów w 2025 roku

W każdej farmie wiatrowej infrastruktura przesyłowa jest kręgosłupem projektu. Nawet najlepsza turbina nie ma znaczenia, jeśli nie ma jak bezpiecznie odprowadzić energii do punktu przyłączenia. Linia kablowa, odcinki napowietrzne, światłowód, urządzenia towarzyszące — wszystko to „przechodzi” przez nieruchomości, które często nie są tymi samymi działkami co miejsca posadowienia turbin.

W 2025 roku rynek coraz bardziej rozumie jedną rzecz: dzierżawa może być dobra pod turbinę, ale dla infrastruktury przesyłowej najbardziej „szytym na miarę” instrumentem jest służebność przesyłu.

1) Czym jest służebność przesyłu i dlaczego jest „tailor-made” dla OZE?

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala przedsiębiorcy korzystać z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do posadowienia i eksploatacji urządzeń przesyłowych. Kluczowe jest to, że:

jest to prawo „przyklejone” do nieruchomości (a nie tylko do osoby właściciela),
może być ujawnione w księdze wieczystej,
daje pierwszeństwo wobec późniejszych praw osób trzecich,
co do zasady działa także przy zmianie właściciela,
nawet sprzedaż egzekucyjna nie niweczy jej skutków w takim stopniu jak w przypadku umów obligacyjnych.

To dokładnie ten zestaw cech, którego potrzebują inwestorzy wiatrowi przy kablach i liniach.

2) Jak ustanawia się służebność przesyłu?

Najczęściej spotykana forma to oświadczenie woli właściciela w formie aktu notarialnego. W praktyce oznacza to, że dokument musi być przygotowany na poziomie branżowym, bo źle opisana służebność jest jak źle zaprojektowana mapa kablowa: niby jest, ale nie chroni.

Dobrze sformułowana służebność powinna obejmować co najmniej:

prawo wejścia na teren w celu budowy (roboty ziemne, montaż, testy),
prawo eksploatacji (utrzymanie urządzeń, strefy serwisowe),
prawo dostępu dla konserwacji, napraw i usuwania awarii,
prawo do wymiany elementów infrastruktury,
prawo do usunięcia urządzeń z nieruchomości, gdy będzie to konieczne.

W praktyce — im bardziej „operacyjnie” opisane uprawnienia, tym mniej pola do konfliktu.

3) Księga wieczysta: ujawnienie jako tarcza inwestora

Największą siłą służebności przesyłu jest jej charakter rzeczowy. Ale prawdziwe wzmocnienie pojawia się, gdy służebność jest ujawniona w księdze wieczystej. Wtedy inwestor uzyskuje:

ochronę niezależną od tego, kto stanie się właścicielem,
pierwszeństwo przed późniejszymi obciążeniami,
mniejszą podatność na „wypchnięcie” przez inne prawa.

Dla finansowania to jest ogromnie istotne — bo banki lubią przewidywalność.

4) Okres trwania: oznaczony czy nieoznaczony?

Służebność przesyłu może być ustanowiona:

na czas oznaczony (nawet dłuższy niż typowe 30 lat charakterystyczne dla dzierżawy),
na czas nieoznaczony.

To daje inwestorowi elastyczność: można skroić okres pod model finansowy i czas życia farmy.

Jest jednak jeden „hak”, o którym nie wolno zapomnieć: ryzyko wygaśnięcia wskutek niewykonywania przez 10 lat. I to nie jest temat teoretyczny — w projektach, które kiedyś stanęły przez ograniczenia lokalizacyjne, prawa ustanowione dawno temu mogą wymagać weryfikacji.

5) Projekty „wracające” po liberalizacji: ryzyko 10-letniej bezczynności

Rynek zna scenariusz: inwestor zabezpieczył grunt i prawa do kabli, ale projekt utknął na lata. W 2025, gdy część takich projektów wraca do obrotu, trzeba sprawdzić:

czy służebność była realnie wykonywana,
czy nie doszło do okresu „pustki” trwającej 10 lat,
czy dokumentacja pozwala wykazać aktywność (wejścia na grunt, prace, utrzymanie).

To klasyczne pole do audytu prawnego w due diligence.

6) Co jeśli właściciel nie współpracuje?

Jeżeli właściciel gruntu blokuje ustanowienie służebności, inwestor nie zawsze jest bezradny. Może istnieć możliwość dochodzenia ustanowienia służebności za wynagrodzeniem w trybie sądowym. Problem: procedura sądowa bywa długa, a projekt ma terminy.

Dlatego praktyka szuka alternatyw administracyjnych.

7) Decyzje administracyjne jako alternatywa: ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości

W sytuacjach konfliktowych inwestor może rozważać ścieżkę, w której organ (starosta) wydaje decyzję ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości, zezwalając na zakładanie i przeprowadzenie przewodów i urządzeń, a także prowadzenie prac konserwacyjnych, remontów i usuwania awarii.

To rozwiązanie ma swoje warunki i nie jest „magiczne”, ale bywa realnym narzędziem tam, gdzie umowa nie powstaje.

Ważne: analogiczne zasady mogą dotyczyć także nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, co w projektach liniowych ma duże znaczenie.

8) Grunty o szczególnym statusie: kiedy służebność nie wchodzi w grę?

W energetyce wiatrowej spotyka się nieruchomości, na których nie zawiera się klasycznych umów dzierżawy ani nie ustanawia służebności przesyłu — bo status gruntu tego nie ułatwia albo praktyka instytucji idzie w inną stronę.

Najbardziej typowe przypadki to:

a) Pas drogi publicznej

Dla linii energetycznych i światłowodowych w pasie drogi publicznej przyjmuje się, że nie ustanawia się tam ograniczonych praw rzeczowych typu służebność przesyłu. W praktyce inwestor opiera się na decyzjach zarządcy drogi:

decyzja lokalizacyjna (urządzenie niezwiązane z ruchem lub zarządzaniem drogą),
decyzja o zajęciu pasa drogowego (roboty lub umieszczenie urządzenia/obiektu).

Dużym ułatwieniem jest możliwość przenoszenia tych decyzji na inny podmiot, co przy M&A i zmianach w strukturze projektu ogranicza biurokrację.

b) Drogi wewnętrzne JST (niepubliczne)

Tu sytuacja jest inna: co do zasady nie ma przeszkód, aby ustanowić służebność przesyłu. Krytycznie ocenia się praktykę „gołej zgody” gminy w zwykłej formie pisemnej — bo to słaby tytuł i trudny do obrony przy finansowaniu. Podobnie wadliwe może być „wciąganie” dróg wewnętrznych pod reżim decyzji typowych dla dróg publicznych.

c) Grunty pokryte wodami

Jeżeli infrastruktura przebiega pod lub nad gruntami pokrytymi wodami państwowymi, pojawia się model umowy użytkowania w rozumieniu przepisów Prawa wodnego oraz wymogi dotyczące pozwoleń lub zgłoszeń wodnoprawnych.

d) Tereny zamknięte (wojsko, kolej)

W praktyce uzyskanie zgód wewnętrznych bywa czasochłonne. I co gorsza — instytucje często proponują nie służebność, lecz dzierżawę albo umowę obligacyjną na czas nieoznaczony. Z perspektywy inwestora to osłabienie bezpieczeństwa: umowy wypowiadalne, nieujawniane w księdze wieczystej, trudne do utrzymania w razie zmian własnościowych.

e) Grunty operatorów sieci

Część operatorów nie chce ustanawiać służebności ani podpisywać umów dotyczących korzystania z ich gruntu. W praktyce inwestor zostaje z umową przyłączeniową — ale jej celem nie jest ustanowienie tytułu do gruntu. To generuje ryzyko, bo z umowy przyłączeniowej nie wynika automatycznie prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane ani prawo wejścia w przyszłości na konserwacje czy naprawy.

Podsumowanie: służebność przesyłu jako „złoty standard” dla infrastruktury

W 2025 roku służebność przesyłu jest często najlepszym instrumentem dla tras kablowych i linii, bo:

jest mocna rzeczowo,
broni się w księdze wieczystej,
działa mimo zmiany właściciela,
jest bardziej odporna na zdarzenia egzekucyjne niż umowy obligacyjne.

A tam, gdzie służebność nie jest możliwa, trzeba świadomie budować alternatywy (decyzje, użytkowanie, umowy specjalne), rozumiejąc ich słabszą odporność.